Мораторий на продажу земли


Рынок земли: мораторий на землю в Украине

В статье пойдет речь об основных характеристиках рынка земли в Украине, о том, будет ли способствовать продажа земли повышению эффективности использования этого ресурса, какие преимущества и недостатки свободной продажи земли. Кроме этого, приводится информация о приблизительной стоимости земли.

Что такое рынок земли?

Продажа земли, как и другие операции с земельными наделами, осуществляется между субъектами в рамках правовых и экономических отношений. Собственно, все участники таких отношений в совокупности с объектом торга и составляют земельный рынок. В экономических справочниках определение земельного рынка сводится к юридическому признанию земли капиталом: ее можно продать, унаследовать, сдавать в аренду и т.п.

Рынок земли, как совокупность правовых и экономических отношений между участниками рынка, может полноценно работать при условии частной собственности на землю. Очевидно, что без этого невозможно осуществлять ни продажу, ни обмен земли, ни другие операции с нею.

Операции с земельными наделами:

  • продажа земли;
  • обмен;
  • сдача в аренду;
  • дарение;
  • передача в наследство (наследование);
  • передача в залог.

Условия для развития рынка земли

Для того чтобы рынок земли развивался, недостаточно только наличие владельцев земли. Необходимо, чтобы собственник мог предложить землю для продажи (обмена/аренды). Иными словами, собственник должен иметь правовые основания вступить в рыночные отношение с покупателем. Если допустить, что эти условия соблюдены, на рынке также должны работать правила конкуренции и мотивированного выбора, которые, в свою очередь, возможны при достаточной покупательной способности субъекта рынка.

Итак, для развития рынка земли необходимы:

  • Частная или публичная собственность на землю;
  • Правовые нормы, позволяющие собственнику осуществлять операции с земельным участком;
  • Благоприятные экономические условия.

Рынок земли в Украине: о чем говорится в Земельном Кодексе?

Согласно статье 14 Конституции Украины, земля является одним из основных национальных богатств, охраняемых государством и с гарантией собственности на землю. Правовые отношения прописаны в Земельном Кодексе Украины, согласно которому, субъектами земельных отношений могут выступать:

  1. частные лица;
  2. юридические лица;
  3. государственные органы власти;
  4. органы местного самоуправления.

Кодексом также определены формы собственности на землю:

  • частная,
  • государственная,
  • коммунальная.

При этом следует понимать, что государственная и коммунальная собственность объединены в категорию «публичной собственности».

По отличительным характеристикам и назначению определены несколько категорий земель, среди которых, земли сельхозназначения. На сегодняшний день граждане Украины могут претендовать на бесплатное получение земельных участков для:

  • Фермерского хозяйства (свыше 2 га);
  • Сельскохозяйственной деятельности (до 2 га);
  • Садового хозяйства;
  • Дачного строительства;
  • Строительства жилого дома;
  • Строительства гаража .

На указанные цели бесплатно можно получить в собственность земельный участок, пройдя довольно сложную процедуру согласований в органах местного самоуправления или органе исполнительной власти. Получив в собственность участок земли, владелец может использовать ее по назначению, а вот проводить другие операции (продажу, обмен или сдачу в аренду) пока невозможно из-за действующего в стране моратория на продажу земли. Что такое мораторий на землю, его суть и срок – в следующем разделе.

Мораторий на землю в Украине: почему это было необходимо?

С 2002 года в Украине существует мораторий на продажу земли - решение, которое было продиктовано неготовностью рынка к операциям по продаже земельных участков, находящихся в собственности граждан. Впрочем, до сих пор также существует серьезный риск концентрации большого количества земельных ресурсов в одних руках.

Мораторий – это приостановление, отсрочка, перенос начала срока действия, в данном случае, - Переходных положений к Земельному кодексу Украины в части запрета продажи землей сельхозназначения. Ожидалось, что мораторий будет снят с января 2018 года, однако этого не произошло, и срок его действия был продлен еще на год до 31 декабря 2018 года.

Мораторий на продажу земли в Украине ставит владельцев земельных участков в крайне невыгодное положение, поскольку, являясь собственниками, последние не могут осуществлять какие-либо операции с землей, кроме ее использования для производства сельхозпродукции или для строительства дома, дачи, гаража.

За скорейшее снятие моратория на продажу земли в Украине выступают международные институты, в частности, Международный валютный фонд и Международный банк реконструкции и развития. О факте нарушения прав человека в Украине в рамках моратория на продажу земли свидетельствует вынесенное Европейским судом по правам человека решение по иску двух украинских землевладельцев. Обратившись в ЕСПЧ, они попросили вынести вердикт, не нарушает ли норма о запрете на продажу земли в Украине их права.

Поскольку Украина подписала Конвенцию о защите прав человека и основных свобод, то обязана выполнять решение ЕСПЧ, которое, кроме выплаты компенсации истцам порекомендовал в ближайшее время обеспечить правовую основу для продажи земли, находящуюся в собственности частных лиц. Таким образом, решение Европейского суда по защите прав человека стало прецедентом в решении подобного рода исков.

Законопроект № 7350-4 о внесении изменений в Переходные положения к Земельному кодексу Украины о запрете продажи земли сельхозназначения в Украине зарегистрирован в Парламенте в декабре 2017 года. Это было девятое по счету продление действия моратория. Как отмечалось выше, мораторий планируется отменить с началом 2019 года.

По мнению экспертов, отмена моратория крайне необходима для дальнейшего развития правового общества, в котором не будет места нарушениям прав собственников земельных участков.

Преимущества открытого рынка земли

В самом начале статьи уже говорилось, что однозначного мнения в обществе по вопросу открытого рынка земли нет. Наверное, его и не может быть в демократическом обществе, в котором каждый высказывается, исходя из своего опыта, рассматривая проблему через призму собственных знаний или ретранслируя приемлемую для себя версию. Поэтому, изложенные аргументы «за» и «против» следует воспринимать критически и с поправкой на определенную субъективность. Но снятие моратория на продажу земли – мера необходимая с точки зрения соблюдения прав человека (читай – собственника земли).

Итак, преимущества открытой продажи земли:

  1. Свободная продажа будет способствовать более эффективному управлению земельными ресурсами в силу рыночной конкуренции. Главное условие для этого – создание правового поля, регулирующего земельные операции.
  2. Отмена моратория поможет в привлечении дополнительного финансирования, поскольку землевладельцы смогут обращаться в банк за кредитами, предоставив в качестве залогового имущества свои земельные участки.
  3. Появление нового рыночного сегмента (земельного рынка) будет способствовать развитию земельной инфраструктуры (земельные аукционы, торговые дома, биржи и т.п.).
  4. Ожидаемо с открытым рынком земли будут появляться специализированные банки (ипотечные, земельные), страховые компании, кадастровые бюро, учебные заведения, информационные и исследовательские центры.
  5. Формирование и развитие рынка земли невозможно без совершенствования налоговой системы, нормативного и законодательного регулирования, что также будет способствовать общему оздоровлению налогового и правового поля.
  6. Инвестиции в земельный сектор (в том числе и иностранные) будут способствовать улучшению общего инвестиционного климата в стране.

Снятие моратория обеспечит прозрачность в операциях с землей и, соответственно, будет влиять на механизм формирования цены на сельскохозяйственную продукцию.

Недостатки открытого рынка земли

  1. Аккумулирование больших объемов земельных ресурсов в руках монополистов – пожалуй, главное опасение противников снятия моратория на продажу земли.
  2. Вероятное снижение стоимости земельных участков из-за высокого рыночного предложения. Мнения разделились: одни считают, что снятие моратория приведет в движение механизм продажи, когда желающих продать будет больше покупателей. Другие, напротив, прогнозируют рост рыночной цены земли до европейского уровня.

Если перечислять предполагаемые недостатки открытого рынка земли, то скептики опасаются, что иностранные компании могут стать законными собственниками земли, тем самым нанеся урон ее национальному достоянию. Другие высказывают противоположную точку зрения, что еще раз доказывает, сколь неоднозначна тема продажи земли в Украине.

Как видим, преимуществ открытого рынка земли, все-таки, набирается больше. Насколько они весомее – узнаем после появления в стране рынка земли.

Приблизительная стоимость земли

Ценообразование земли и по какой формуле рассчитать цену земли, - пока точно не может сказать никто. Среди публикаций – множество экспертных мнений, предположений и прогнозов. Встречаются также результаты опросов и статистические исследования. Очевидно, что до того момента, пока не будет сформирован работающий рынок земли, называть точные ценовые расклады не представляется возможным.

Впрочем, можно взять для расчета величину (понятие) земельной ренты. Суть такого расчета заключается в определении величины дохода от использования земельного участка независимо от его урожайности (абсолютная рента), скорректированного на величину дифференцированного рентного дохода и разделенного на процентную (ссудную) ставку.

Если перейти от теории к практике, то исследования свидетельствуют о том, что:

  • стоимость 1 га земли предположительно составит $2,5 тыс.;
  • 10,7% потенциальных покупателей готовы заплатить $2 тыс за 1 га;
  • Треть землепользователей (32%) готовы продать свои участки по цене $500;
  • 22,2% землепользователей готовы предложить цену $1 тыс. за 1 га;
  • 15,3% участников опроса назвали цену $2,5 тыс. за 1 га.;
  • 10,4% опрошенных собственников земельных участков готовы продать свои паи.

(по данным Института аграрной экономики)

Как изменятся предложения в условиях действующего рынка земли, - покажет время. Пока точно известно, что цена на землю в Украине занимает одно из самых низких мест среди европейских стран.

Заключительные тезисы

Земля во все времена была ценным объектом обмена или торга, за привилегию распоряжаться плодородными почвами велись жестокие захватнические войны. Земельные ресурсы – это высоколиквидный актив, грамотное распоряжение которым приносит высокие дивиденды.

По объему земельных ресурсов Украина лидирует среди стран Европы и является одной из крупнейших стран, богатых черноземом. 28 млн. га чернозема при общей площади сельскохозяйственных земель в 42 млн. га – все это находится в Украине. На сегодняшний день чуть более 3 млн. га земель обрабатывается 14 крупнейшими агрохолдингами.

Введение открытой продажи земли может стать мощным стимулом для укрепления национальной экономики и, соответственно, роста благосостояния граждан Украины.

maanimo.com

Почем украинский чернозем для иностранцев?

На Украине бурно обсуждают земельную реформу. Голосование по этому вопросу в Верховной раде должно состояться до конца года. МВФ и Всемирный банк требуют отменить мораторий на куплю-продажу земли, в том числе иностранцам. В то же время Национальная академия аграрных наук Украины проанализировала состояние почв в стране и выявила масштабную деградацию земель сельхозназначения. RT разбирался, что грозит украинским чернозёмам и пойдёт ли Киев на либерализацию рынка земли.

В докладе «Земля на грани» Национальная академия аграрных наук Украины (НААН) выразила обеспокоенность непрекращающейся деградацией земель сельхозназначения. Страна теряет богатейший фонд плодородных почв. В частности, эрозия поразила чернозёмы, которые занимают 27 из 32 млн гектаров пашни. На всеукраинском круглом столе «Мониторинг и охрана земель: направления возрождения» учёные НААН обсудили основные тезисы доклада и пути решения насущных вопросов сельского хозяйства страны.

Неудачное хозяйствование

«Сегодня насыщенность почв минеральными элементами составляет в разных местностях от 80 до 130 кг/га. Тогда как для обеспечения бездефицитного баланса необходимо выйти на уровень 150 кг/га», — заявил на круглом столе директор украинского национального научного центра «Институт почвоведения и агрохимии имени А. Н. Соколовского» Святослав Балюк.

Учёный полагает, что в нынешнем состоянии чернозёмы могут обеспечить урожайность зерновых на уровне 40—45 млн тонн. Но если повысить насыщенность почвы минеральными элементами свыше 190 кг/га, то в год страна сможет собирать урожай на уровне 80 млн тонн.

В докладе НААН указывается, что неудачное хозяйствование привело к заражению 60% украинских почв вирусами сахарной свёклы, пшеницы, кукурузы и подсолнечника.

«Если мы не обратим внимание на качество наших земель и не начнём немедленно о них заботиться, то за 25 лет на месте почв может быть пустыня», — прогнозирует украинский почвовед Дмитрий Штибляк.

Эксперты отмечают, что к столь плачевному результату привела неграмотная аграрная политика государства. На протяжении 26 лет независимости власти игнорируют проблемы, связанные с деградацией почв.

РИА Новости / Павел Пахоменко

«На Украине нет ни алгоритма проведения мониторинга качества земли, ни средств для наказания за нарушение при работе с землёй», — констатировал заведующий кафедрой землеустроительного проектирования Национального университета биоресурсов и природопользования Украины МОН Андрей Мартын.

Специалист отмечает, что львиная доля земельных ресурсов Украины де-факто принадлежит частным собственникам, и это уменьшает возможность проведения полноценного мониторинга.

Мораторий на продажу

Исследование НААН совпало по времени с бурными дискуссиями на Украине по поводу земельной реформы, на проведении которой настаивают Международный валютный фонд и Всемирный банк.

Финансовые институты видят главную проблему украинского сельского хозяйства не в эрозии чернозёмов, а в отсутствии свободного рынка земли. Международные специалисты утверждают, что появление класса собственников поможет улучшить ситуацию в сфере экологии.

Основное требование к Киеву как раз заключается в снятии моратория на куплю-продажу земель сельхозназначения, в том числе иностранным гражданам и юридическим лицам.

В июле 2017 года МВФ пошёл на уступки Киеву и не стал настаивать на земельной реформе как обязательном условии для получения транша. Однако уже 15 сентября заместитель директора-распорядителя МВФ Дэвид Липтон призвал украинские власти принять закон о реформе.

«В течение последней четверти века я слышу от разных политиков, что земельная реформа на Украине невозможна. Это правда, такая реформа требует времени и её преимущества ощущаются не сразу. Но это не должно продолжаться 25 лет!» — сказал Липтон.

В начале октября Всемирный банк подготовил исследование, в котором говорится, что Украина должна принять новый закон об обороте земель сельхозназначения в 2018 году.

«Мораторий на продажу земель сельхозназначения является главной преградой для привлечения инвестиций и увеличения продуктивности в сельскохозяйствненном секторе Украины», — заявили аналитики Всемирного банка.

Согласно рекомендациям финансового института, Украине необходимо отменить мораторий на сделки по купле-продаже земли, снять запрет на приобретение украинских земель иностранцами и ввести неограниченный объём владения землёй для физических и юридических лиц. Также предлагается разрешить банкам владеть землёй как предметом залога.

МВФ и Всемирный банк убеждены, что либерализация земельного законодательства станет стимулом для развития сельского хозяйства Украины. Как утверждают международные экономисты, господствующие на данный момент правила оборота сельхозземель препятствуют рывку в сфере агропромышленного комплекса.

Лакомый кусок

С 2002 года украинские власти неоднократно продлевали мораторий на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. Последний раз это произошло в 2016 году. Таким образом, на Украине пока формально отсутствует рынок сельхозземель.

Профессор Центра агропродовольственной политики РАНХиГС Василий Узун заявил в беседе с RT, что подобная ситуация действительно является ненормальной и препятствует развитию сельского хозяйства. Однако он обратил внимание на то, что права на покупку земель иностранцами должны быть обязательно ограничены. К примеру, в Польше иностранцам земли покупать можно, но только физическим лицам и в ограниченном объёме.

«Если же Рада пойдёт на поводу у Всемирного банка и крупных транснациональных компаний, то зарубежный капитал извлечёт очень большую выгоду от покупки украинских земель, получив в своё распоряжение огромные площади по небольшой цене», — пояснил Узун.

Украинские чернозёмы являются лакомым куском для зарубежного капитала. По подсчётам Всемирного банка, цена аренды 1 га украинской земли составляет всего $37 в год, тогда как во Франции фермерские хозяйства платят $195, в Болгарии — $279, в Германии — $291, в Нидерландах — $672.

На Украине существует мощнейшее сопротивление земельной реформе. Недавнее исследование группы «Рейтинг» демонстрирует, что почти 75% украинцев против отмены моратория на продажу земель.

Велико недовольство планами МВФ и Всемирного банка и в среде украинских агропромышленных предприятий.

Местные производители могут столкнуться с конкуренцией транснациональных компаний. В итоге украинские олигархи рискуют потерять арендованные земли, так как их придётся выкупать.

Международные институты игнорируют опасения Украины и указывают на то, что земельная реформа будет выгодна мелким и средним хозяйственникам. Как прогнозируют аналитики, если земля станет предметом залога, то украинские фермеры смогут улучшить своё финансовое состояние за счёт привлечения разнообразных займов.

«На этот раз не прогнётся»

Президент Центра системного анализа и планирования Ростислав Ищенко в комментарии RT раскритиковал позицию украинских властей и требования, которые предъявляют МВФ и Всемирный банк.

«Мораторий вводился в интересах олигархических кланов, которые земли сельхозназначения де-факто приватизировали. Крестьянство на Украине исчезло, а вместе с ним и сельское хозяйство. Несмотря на это, мораторий благополучно существует. Однако его отмена в нынешней ситуации также не приведёт к положительным результатам», — отметил Ищенко.

Политолог пояснил, что после распада СССР Украину обошла стороной формальная приватизация сельскохозяйственных земель. Сельхозугодья были распределены между крестьянскими хозяйствами, но потом эти земли были взяты в аренду крупным капиталом.

«За так называемую аренду крестьяне получают бросовые деньги. По факту — эти земли перешли в собственность крупных агрохолдингов. И на данный момент крестьяне работают на олигархов, а те расплачиваются с ними частью произведённого продовольствия или незначительными суммами», — констатировал Ищенко.

Эксперт считает, что украинские олигархи не заинтересованы в начале процесса официальной приватизации земли, поскольку им придётся покупать угодья на конкурентных условиях.

Ищенко прогнозирует, что в случае принятия нового закона об обороте земель цена за гектар обязательно возрастёт.

«В связи с этим, я думаю, Киев на этот раз не прогнётся под требования кредиторов. Отмена моратория отсутствует даже в программе Саакашвили. Рассчитывать, что на Украину смогут надавить снаружи тоже не приходится. США и Европа и так фактически перестали выдавать деньги Киеву», — резюмировал Ищенко.

news.rambler.ru

Мораторий на сельхозземли в России: как и когда это было

Источник фото: из личного архива Олега Нивьевского

В Российской Федерации рыночный оборот земель с/х назначения был введен в 2003 году с принятием одноименного федерального закона. Однако до сих пор лишь совсем незначительная часть с/х земель находится в обороте. Несмотря на определенные ограничения, открытие рынка земли стимулирует увеличение эффективности в секторе, рост цен на землю и развитие с/х кредитования.

В 2013 году в рамках проекта «Барометр земельной реформы» и совместно с коллегами из CASE Украина была разработана и издана коротенькая памятная записка об опыте России в земельной реформе и в отмене моратория. Мне кажется, что эта записка актуальна и сегодня, когда ведутся оживленные дискуссии о будущем дизайне рынка с/х земель в Украине. Поэтому подаю эту записку в своей колонке в несколько дополненном виде.

Как проходила земельная реформа?

Земли с/х назначения в России составляют около 400 млн га, или 23,4% всей территории. Пакет законов и нормативных актов 1990-1993 гг. начал приватизацию с/х земель с одновременным 10-летним мораторием на ее продажу и покупку. Около 12 млн колхозников и крестьян получили земельные паи на 114,8 млн га. Оформление государственных актов на землю с физическим выделением земельных участков происходило крайне медленно и по состоянию на 2010 г. в общей долевой собственности находилось 107,9 млн га, а в государственной и муниципальной — около 68% всех с/х земель.

Осенью 2001 г. был принят Земельный кодекс. В 2002 и 2003 гг. — приняты и вступили в действие законы «О разграничении государственной собственности на землю» и «Об обороте земель с/х назначения», соответственно, которые и ввели с/х земли в рыночный оборот.

Какие особенности рыночного оборота и использования земель в России?

Земли с/х назначения разрешено покупать любому физическому лицу — гражданину России и юридическому лицу, которым владеют граждане России. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут лишь арендовать с/х земельные участки. В то же время иностранцы могут фактически неограниченно приобретать землю через приобретение в собственность долей (паев) в праве общей собственности на земельные участки, состоящие из земель с/х назначения. Иностранцы могут владеть любым количеством долей в праве общей собственности на с/х участок, кроме последней части.

В различных регионах количество с/х земель во владении одного лица устанавливается отдельно в зависимости от местных особенностей земельного фонда и структуры производства, но не может превышать 10% общей площади с/х угодий на территории одного муниципального района. Количество с/х земель в аренде для российских и иностранных физических и юридических лиц не ограничено, однако срок аренды ограничен 49 годами с правом продления.

Жизнь после введения рынка земли

Как показывают исследования, в России благодаря введению с/х земель в рыночный оборот заметно ускорился переход земли от менее к более эффективному ее использованию. Однако массовой скупки земель после «открытия» рынка не произошло. Доля сделок купли-продажи незначительная, большинство договоров в обращении (99%) составляют сделки аренды (см. табл. 1).

Наблюдается положительная динамика цен на с/х землю и стоимости аренды (см. рис.1). Также эксперты отмечают довольно четкие сигналы медленного, но положительного влияния на кредитование с/х производителей под залог с/х земли.

Рис. 1. Стоимость с/х земель и аренды, $/га

Источник: данные группы «Разгуляй»; большие столбики — стоимость земли, маленькие — стоимость аренды

Таблица 1. Транзакции с земельными участками с/х назначения в России

  2004 2008
Площадь, га % Площадь, га %
С государственными землями с/х назначения 50 463 520 99,70% 89 939 723 99,31%
Аренда земель с/х назначения 50 392 600 99,56% 89 518 300 98,84%
Продажа фермерским хозяйствам и с/х предприятиям 43 188 0,09% 391 184 0,43%
Продажа гражданам 27 733 0,05% 30 239 0,03%
С частными землями 152 452 0,30% 625 802 0,69%
Купля-продажи между гражданами 18 078 0,04% 19 834 0,02%
Купля-продажи между организациями 134 373 0,27% 605 968 0,67%
Всего с участками для с/х производства 50 615 972 100,00% 90 565 524 100,00%

Источник: Шагайда Н. (2010): Оборот с/х земель в России: трансформация институтов и практика. Научные труды № 142Р. Институт экономической политики им. Гайдара

Олег Нивьевский, старший экономист проекта «Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине» Киевской школы экономики, член Экспертного совета УКАБ

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции. Ответственность за цитаты, факты и цифры, приведенные в тексте, несет автор.

Олег Нивьевский,земельная реформа,Россия,мораторий

agroportal.ua

Почему мораторий на землю в Украине до сих пор не снят? Кому это выгодно?

Земля сельскохозяйственного назначения – одна из главных тем политических баталий и многочисленных дискуссий в Украине. Продавать или не продавать – вот в чем вопрос. Насколько украинец вправе распоряжаться своей собственностью и почему это запрещают депутаты Верховной Рады?

И сколько говорили уже об этом – вопрос не сдвинулся с мертвой точки. Снова продлили запрет на продажу, а владельцы могут довольствоваться только доходами, полученными в порядке аренды земельного участка фермерам. Что же пугающего в открытии рынка?

Когда начал действовать мораторий на продажу земли?

Тема сельскохозяйственных паев – едва ли не самая болезненная за всю историю независимости. Нет, не потому, что без рынка совсем никак не прожить. Просто нет в решении вопроса никакого развития. Это уже как вялотекущий сифилис, лечение которого депутаты Верховной Рады откладывают десятый раз.

Да, впервые запрет ввели еще при Кучме в 2002 году, чтобы пережить так называемый «переходной период». Наверное, планировали закон об обороте земель, с принятием которого украинцы стали бы вправе распоряжаться своей собственностью без передачи в порядке аренды земельного участка за гроши. Получилось все с точностью до наоборот. Проект закона остается только визуализировать.

Читайте также: Сельскохозяйственная паи подорожали на 15% во всем мире

Зачем ограничивать продажу земли?

Если послушать разговоры парламентариев, они сильно за нас переживают. Мол, за копейки отдадут олигархам и бандитам, а потом будут жаловаться, что везде одни рэкетиры. Да, сейчас положение дел действительно едва ли не самое плачевное за всю независимость. Но неужели они думают, что народ настолько изголодался, что цены сложить не сможет. А для чего нужна собственность, может, чтобы каждый был вправе распоряжаться ею сам, как считает нужным?

Равенство классов – основная дилемма. Мол, низкие цены будут препятствовать созданию хорошего рынка. Поэтому повременим, еще лет 10 обойтись можно. Некоторые «законодатели» вообще предлагали вечный запрет ввести. Среди 16 проектов каких только не находилось вариаций на тему.

На самом деле, база земельного права настолько несовершенна, что продажа пая не урегулирована, ведь нет соответствующего нормативно-правового акта, созданием которого депутаты Верховной Рады заниматься вряд ли будут.

Нужно ли снимать мораторий на землю в Украине?

Пора распрощаться с переходным периодом. Это даже было одним из требований МВФ. Открытый рынок принесет неплохие доходы в бюджет, несравнимые с полученными в порядке аренды земельных участков.

Кроме того, фермер, будет лучше следить за своим имуществом, а не истощать почву и менять место дислокации. Возможно, зайдут иностранные покупатели. Не зря наш чернозем славится на всю Европу. Так что ограничения пора снимать.

Читайте также: Юридические аспекты приватизации в Украине

Филолог, журналист, редактор.

offshoreview.eu

Мораторий на земли с/х назначения для чайников и не только… | Петр и Мазепа

Примечание редакции. Публикуем интересный материал VoxUkraine о вопросе моратория на земли, и как он влияет на развитие сельской местности и сельского хозяйства.

Примечание редакции. Публикуем интересный материал VoxUkraine о вопросе моратория на земли, и как он влияет на развитие сельской местности и сельского хозяйства.

Мораторий – без преувеличения самый нашумевший и проблемный вопрос, сопровождающий земельную реформу в Украине. За 15 лет своей истории мораторий стал предметом многих политических манипуляций, породивших стойкие мифы, однако, отодвинувших далеко на задний план сам предмет дискуссий. В результате такие простые вопросы, что именно является предметом моратория, какого количества земель и граждан он касается, какие транзакции происходят с сельскохозяйственными землями при условиях моратория, – вызывают неоднозначные ответы даже среди экспертов. В этой статье мы предоставляем исчерпывающий обзор нынешней ситуации: кого и чего касается мораторий, а также какие формальные транзакции происходят с землями во время действия моратория.

Что такое мораторий

Принятый 18 января 2001 года Закон Украины «О соглашениях относительно отчуждения земельной доли (пая)» №2242-III установил, что до урегулирования порядка реализации прав граждан и юридических лиц на земельную долю (пай) Земельным кодексом Украины собственники земельных долей (паев) временно не могут заключать сделки по купле-продаже, дарении земельной доли (пая) или другим способом отчуждать эти доли (паи), –  кроме передачи их по наследству и при выкупе земельных участков для государственных и общественных нужд. Но принятый 25 октября того же 2001 года Земельный кодекс (№ 2768-III) не только определил срок такого запрета отчуждения до 1 января 2005 года, но и распространил его как на земельные доли (паи), так и на земельные участки для ведения сельского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства независимо от формы собственности. Это и стало называться «мораторием на покупку и продажу земель сельскохозяйственного назначения».

Введенный как временная мера в 2001 году, мораторий продлевался уже 7 раз (в 2004, 2006, 2008, 2010, 2011, 2012 и 2015 годах), и в настоящее время действует до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, который должен был бы урегулировать анонсированный ещё 18 января 2001 года «порядок реализации прав граждан и юридических лиц на земельную долю (пай)», но даже при этих условиях – не ранее 1 января 2017 года. Итак, законодательство предусматривает не отмену моратория, как обычно говорят, а принятие решения о его продлении или непродлении, а также принятие отдельного Закона Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Сейчас проект закона опубликован на сайте Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра.

Мораторий – это отсрочка (до наступления 1 января 2017 г. и вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения) реализации права на куплю-продажу или иным образом отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения и изменения их целевого назначения, а также внесение их в уставные капиталы предприятий.

Сколько земель попадает под действие моратория

Для того, чтобы понять, насколько масштабным является мораторий, давайте разберёмся, сколько земли подпадает под его действие и какого количества граждан это касается. Согласно законодательству, под мораторий подпадают такие категории земель:

  • сельскохозяйственные угодья в государственной и коммунальной собственности – всего 10,5 млн га;
  • несельскохозяйственные угодья в государственной и коммунальной собственности – 1,3 млн га;
  • невостребованные паи – 16 тыс. га;
  • земельные доли (паи): 27,7 млн га;
  • сельскохозяйственные земли ведения товарного сельскохозяйственного производства в собственности: в собственности юридических лиц приблизительно 1 млн га, в собственности граждан оценочно 500 тыс. га.

На Графике 1 показано распределение сельскохозяйственных земель в Украине. Диаграмма слева показывает, что всего под мораторий подпадает приблизительно 41 млн га, что составляет 96% всех с/х земель в Украине. Диаграмма справа уточняет, каким является распределение земель под мораторием по категориям. Как видим, 68% подмораторных земель – это земельные паи, которые находятся в частной собственности. Что же до землевладельцев, которых касается мораторий, то только владельцев паев – 6,9 млн, а это 16,2% постоянного населения Украины. Подавляющее большинство таких владельцев проживают в сельской местности.

График 1. Распределение сельскохозяйственных земель в Украине

Следует отметить, что не все с/х земли подпадают под мораторий; на Графике 1 мы видим, что таких сельхозземель – 1,7 млн га; это земли в частной собственности, которые находятся в свободном обращении. Под мораторий, например, не подпадают такие категории сельскохозяйственных земель, как для ведения личного сельского хозяйства (кроме «паев»), для ведения подсобного сельского хозяйства, для индивидуального садоводства и др.

Что позволено и что не позволено делать с подмораторными землями

Законодательство позволяет пайщикам сдавать паи в аренду, обменивать на другой земельный участок, а также оставлять пай потомкам в наследство. В то же время им запрещается продавать свои участки, изменять их целевое назначение, вносить права на земельную долю (пай) в уставные капиталы хозяйственных обществ и передавать в залог.

Такие ограничения нарушают конституционные права землевладельцев (а именно статьи 14, 21, 22 и 41 Конституции Украины) и не позволяют им распоряжаться собственностью по своему усмотрению. График 2 показывает динамику транзакций с сельскохозяйственными землями за 2013–2015 годы. Мы можем видеть, что больше всего среди них транзакций аренды; всего за этот период их было проведено 829,7 тыс. и касались они земель общей площадью 3,5 млн га.

С годами динамика меняется. Так, например, в 2014 году было проведено 565,9 тыс. транзакций аренды площадью 2,9 млн га. Следует также отметить, что часть земель находится в неформальной аренде. Есть также наблюдение, что после установления минимального срока аренды продолжительностью в 7 лет и повышения земельного налога, регистрации права аренды резко упали – по данным Министерства юстиции, на 80% во 2 квартале 2015 года по сравнению с 1 кварталом того же года (с 179,5 тыс. до 36,3 тыс.); более подробная информация в отчёте «Мониторинг земельных отношений в Украине: 2014-2015 гг.». Следует отметить, что в 2013 и 2014 годах количество таких транзакций во 2 квартале было большим, чем в первом квартале, и дело не в сезонности.

По информации Госгеокадастра, по состоянию на 01.07.2015 в Украине было заключено 4,7 млн договоров аренды сельскохозяйственных земель частной формы собственности (паев) общей площадью 16,6 млн га (средний размер участка в аренде составлял 3,6 га), т.е. около 54% всех сельскохозяйственных земель частной формы собственности. Кроме того, было заключено 56 тыс. договоров аренды земель государственной формы собственности. Площадь этих земель оценочно составляет 2,5 млн. га.

В наследство за период с 1 квартала 2013 по 3 квартал 2015 года перешло 17,4 тыс. участков сельскохозяйственного назначения общей площадью 69,3 тыс. га (0,2% частных сельхозземель). Путём транзакций обмена и дарения в этот период сменил владельцев 1041 участок сельхозназначения площадью 1069 га.

Что касается продаж, то в 2014 году общее количество сделок купли-продажи составило 0,03% от всех транзакций. За рассмотренный на Графике 1 период было зарегистрировано 494 транзакции купли-продажи сельскохозяйственных земель площадью 139,6 га, то есть менее чем 0,01% от всех с/х земель частной собственности, не подпадающих под действие моратория.

Под залог сельскохозяйственные земли почти не передавались, кроме редких случаев в 3 квартале 2014 и 2 квартале 2015 года.

График 2. Количество транзакций с сельскохозяйственными землями за 2013 – 3 кварталы 2015 года со сменой владельца/пользователя

Выводы

В Украине более 96% сельскохозяйственных земель подпадают под действие моратория; ситуация непосредственно касается по меньшей мере 16% граждан. Наибольшее количество подмораторных земель находится в собственности пайщиков – около 68%. Этими землями люди не могут распоряжаться по своему усмотрению.

Мораторий сдерживает развитие сельской местности и сельского хозяйства, поскольку препятствует перераспределению земельных ресурсов к более эффективному собственнику и производителю, снижает цену аренды и доходы собственников (подробнее см. статью «Экономическая отдача сельскохозяйственных земель в Украине и её распределение»), а также ограничивает доступ к кредитным ресурсам, и поэтому должен быть устранен как можно быстрее.

Для этого разными экспертами сегодня предлагается несколько стратегий: как полная отмена моратория на всей территории Украины, так и разновидности постепенного введения рынка (снятие моратория сначала с земель государственной собственности – около 10,5 млн га, или снятие его со всех с/х земель, но в пилотных районах – для апробации возможных проблем и особенностей). Ещё одной альтернативой является передача вопроса открытия рынка и установления ограничений на рынке земли в полномочия местных (районных) органов власти, как это было предложено в статье «Ограничения на рынке продажи земель сельскохозяйственного назначения: Международный опыт».

Для того, чтобы поставить точку в истории с мораторием, Правительство в соответствии с Законом №767-VIII от 10 ноября 2015 года должно было до 1 марта 2016 г. внести на рассмотрение Верховной Рады Украины проект закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Будем надеяться, что новое правительство успеет определиться со стратегией и внести соответствующий законопроект в сроки, позволяющие депутатам проголосовать его до 1 января 2017 года.

Источник: VoxUkraine 

petrimazepa.com


Смотрите также